Modalités de prise en compte des dettes dans le cadre de l’IFI pour les biens détenus en direct

Modalités de prise en compte des dettes dans le cadre de l’IFI pour les biens détenus en direct

La mise en place de l’IFI s’accompagne de dispositions spécifiques pouvant limiter, de façon plus restrictive que celles prévues dans le cadre de l’ISF, la prise en compte des dettes au passif, avec notamment l’instauration d’un dispositif « anti-abus ». 

Rappel des principaux changements et de leurs conséquences pour les biens détenus en nom propre. Un bulletin distinct traitera de la prise en compte des dettes pour les biens détenus par l’intermédiaire d’une société. 

FIN DE LA DEDUCTIBILITE DE PRINCIPE

Des dettes toujours déductibles…

La restriction du champ d’application de l’IFI aux seuls actifs immobiliers s’accompagne d’une limitation corrélative du passif déductible.

L’article 974 du CGI limite désormais les dettes pouvant être déduites à celles ayant pour objet de financer : 

• l’acquisition d’un bien ou droit immobilier, 
• les impositions liées à leur détention, 
• les dépenses de travaux portant sur ceux-ci. 

Pour mémoire, les qualités que doivent présenter ces dettes (exister au 1er janvier et être à la charge du redevable) restent inchangées. 

A noter que la déductibilité n’est admise qu’à proportion de la fraction imposable du bien considéré. Dès lors, les biens partiellement ou totalement exonérés (et non ceux bénéficiant d’un abattement, cf. notre bulletin du 28 mai 2018) voient leur dette déductible diminuée d’autant.

…sauf certaines qui ne le sont jamais

Ne sont en aucun cas déductibles les dettes contractées, directement ou indirectement via des entités interposées, par le redevable auprès des membres de son foyer fiscal (redevable, conjoint, partenaire de pacs, concubin notoire ou enfants mineurs du couple).

Il s’agit en effet, du point de vue de l’IFI, d’une forme de prêt à soi-même dans la mesure où la dette est alors contractée entre personnes composant un seul et même redevable (i.e. le foyer fiscal).

Notons que le champ d’application de cette mesure d’exclusion est particulièrement incertain en ce qu’elle ne précise pas si la notion d’emprunts contractés via des entités interposées nécessite ou non un critère de contrôle pour être applicable.

DEDUCTION CONDITIONNELLE POUR CERTAINES DETTES

Emprunts familiaux

Les dettes contractées, directement ou indirectement, auprès :

• du groupe familial d’un membre du foyer fiscal (ascendants, descendants, frères et sœurs), 
• ou d’une société ou organisme contrôlé par le redevable seul ou le cas échéant conjointement avec d’autres membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial proche,

ne peuvent être admises en déduction, toutes autres conditions étant remplies par ailleurs, que sous réserve de pouvoir justifier du caractère « normal » du prêt. 

Le caractère normal s’apprécie à l’aune de plusieurs critères, l’idée étant que l’emprunt concerné satisfasse aux mêmes conditions qu’un emprunt souscrit auprès d’un établissement de crédit (notamment : un contrat écrit prévoyant des échéances périodiques avec remboursement du capital et des intérêts, et leur paiement effectif).

Emprunts in fine ou sans terme 

Les prêts in fine font l’objet d’un  amortissement théorique ayant pour objet de lisser le capital restant dû par fractions égales sur toute la durée de l’emprunt : seule est admise la déductibilité des annuités théoriques restant à courir.

Par exemple pour un emprunt in fine de 800.000 euros souscrit en 2014 pour 10 ans, on ne retiendra pour l’IFI 2018 que 560.000 euros à titre de passif déductible (800.000- (800.000 x 3)/10)

L’article 974 II ne visant pour l’application de cette règle que les prêts relatifs à l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable, il nous semble que cet amortissement théorique n’ait pas vocation à s’appliquer pour le prêt relatif aux travaux.

Concernant les emprunts pour lesquels aucun terme n’est prévu pour le remboursement du capital, un amortissement théorique de 5% par an doit également être pratiqué. 

Limitation du montant des dettes admises 

Lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d'une même année excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil de 60% n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % (article 974 IV du CGI) sauf à justifier qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. 

La déductibilité des emprunts substitutifs est admise 

Bonne nouvelle : la doctrine administrative (BOI-PAT-IFI-20-40-10-20180608 §170) confirme l’analyse menée par notre cabinet en admettant expressément « qu’est déductible la dette résultant d’un rachat de prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible ». Un soin particulier devra donc être prêté à la continuité d’objet de ces emprunts.

Modifications relatives au démembrement 

L’article 968 du CGI prévoit notamment qu’en cas d’usufruit légal du conjoint survivant résultant de l’article 757 du code Civil, usufruitier et nu-propriétaire se voient imposés séparément sur la base du barème fixé par l’article 669 du CGI alors qu’initialement seul l’usufruitier était imposé sur la valeur en pleine propriété.